BWI-Experten Viele ungenutzte Dachböden in älteren Mehrfamilienhäusern lassen sich zu Wohnraum umbauen. Eigentümergemeinschaften erwägen häufig den Verkauf solcher Flächen, um notwendige Sanierungen wie beispielsweise Fassadenarbeiten zu finanzieren. In Niedersachsen ist jedoch lediglich die Umnutzung von Dachräumen in einem Einfamilienhaus zu Wohnzwecken unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei. Bei Mehrfamilienhäusern gilt grundsätzlich: Die Umwandlung eines Dachbodens in Wohnraum stellt meist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Werden bauliche Veränderungen – durch Dachfenster, Gauben, Dachterrassen oder neue Erschließungen – vorgenommen, ist regelmäßig eine Baugenehmigung erforderlich. Denn für Wohnungen gelten höhere Anforderungen an den Brandschutz als für reine Abstell- oder Bodenräume. Anforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) Ein Dachausbau kann erhebliche energetische Anforderungen auslösen: Eine allgemeine Pflicht zur Dämmung ungenutzter Dachböden besteht nicht in jedem Fall. Werden im Zuge des Ausbaus jedoch mehr als zehn Prozent eines Bauteils, also beispielsweise das Dach oder die Fassade erneuert, sind die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) (oder künftig des Gebäudemodernisierungsgesetzes) einzuhalten. Dies kann umfangreiche Dämmmaßnahmen und weitere energetische Verbesserungen erforderlich machen. Auswirkungen auf die Eigentümergemeinschaft Der Ausbau eines Dachbodens zu zusätzlichen Wohnungen hat rechtliche Folgen für Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Zahl der Eigentümer:innen erhöht sich, die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum müssen neu berechnet, die Teilungserklärung angepasst werden. Bei durch Grundschulden belasteten Eigentumswohnungen kann außerdem die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich sein, da sich der Miteigentumsanteil und damit auch das Sicherungsmittel „Eigentumswohnung“ verändert. Bestehende Nutzungsrechte am Dachboden können entfallen und gegebenenfalls Konflikte mit den Mietenden auslösen. Somit sind Auswirkungen sorgfältig zu prüfen, bevor ein solches Projekt gestartet und umgesetzt wird. Foto: privat Andreas Tietgen Rechtsanwalt Lister Meile 26 30161 Hannover Tel. 0511/53400451 Mobil 0172 / 184 51 49 tietgen@anwalt-hannover.eu www.anwalt-hannover.eu WOHNRAUM SCHAFFEN DURCH DACHAUSBAU Der BWI-Rechtstipp Foto: AdobeStock/AVTG Die Umwandlung eines Dachbodens in Wohnraum stellt bei Mehrfamilienhäusern fast immer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. 22 Wohnen
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