Rechte kennen, Risiken vermeiden Mängel am Bau: Rechtssicher durch die Bauphase Feucht Wände, Risse, schleifende Türen oder unvollendete Arbeiten – kaum ein Bau läuft reibungslos ab. Im Gegenteil: Fast bei jedem Bauvorhaben treten größere oder kleinere Mängel auf. Entscheidend ist jedoch nicht, dass es diese Mängel gibt, sondern wie man damit umgeht. Der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Bernd Weise erklärt, worauf es beim Umgang von der Vertragsgestaltung und Abnahme bis zur Mangelbeseitigung ankommt. Rechtlich kommt es darauf an, wann ein Mangel zum ersten Mal auftritt – vor oder nach der Abnahme“, sagt Bernd Weise. „Vor der Abnahme hat der Bauherr das fertige Werk noch nicht erhalten. Erst mit der Abnahme bestätigt man, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgerecht durchgeführt wurde. Liegen noch entscheidende Mängel vor, darf die Abnahme verweigert und Nachbesserung verlangt werden.“ Laut § 633 BGB ist „ein Werk mangelfrei, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat“. Maßgeblich ist jedoch, was vertraglich vereinbart wurde – und nicht, was der Bauherr erwartet. „Eine zu kleine Badewanne ist beispielsweise nur dann ein Mangel, wenn im Vertrag ausdrücklich eine größere vereinbart wurde. Bauherren sollten daher alles, was ihnen wichtig ist, vertraglich genau festlegen“, rät er. Treten Mängel schon während der Bauphase auf, ist schnelles Handeln angezeigt. Wer lange wartet oder sich auf Versprechen des Bauträgers verlässt, verliert leicht das wichtigste Druckmittel: sein Geld. Bauherren sind deshalb gut beraten, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen und jegliche Kommunikation mit dem Bauträger zu dokumentieren. Achtung bei der Abnahme Die Abnahme stellt juristisch einen Wendepunkt dar. Mit ihr beginnt die Gewährleistungsfrist, und der Unternehmer hat Anspruch auf Bezahlung. „Wer das Abnahmeprotokoll unterschreibt, ohne Mängel zu nennen, bestätigt die Mangelfreiheit des Bauwerks. Die Abnahme bedeutet also die Hinnahme des Werkes als vertragsgemäß“, so der Fachanwalt. Deshalb müssen alle sichtbaren Mängel aufgeführt und möglichst fotografisch festgehalten werden. Dabei gilt die sogenannte „Symptomtheorie“, also die Beschreibung des Mangels und nicht der vermeintlichen Ursache – etwa „Feuchtigkeit an der Schlafzimmerwand im unteren Drittel“. Ein Fachanwalt oder Sachverständiger kann die Abnahme begleiten und hilft, typische Fehler zu vermeiden. Sicher durch die Bauphase Mängel vor der Abnahme sind ein Problem im Verbraucherbauvertrag und für Bauherren besonders heikel. Denn in diesem Fall gibt es noch keinen Anspruch auf Nachbesserung. Möglich ist jedoch ein Schadenersatz, wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin überschritten wird. Empfehlenswert ist deshalb, klare Termine in den Vertrag aufzunehmen und auf Formulierungen zu achten, die diese wieder abschwächen könnten. Zur guten Vorbereitung gehört auch, in der Baufinanzierung eine rechtliche Prüfung des Vertrags einzuplanen. „Eine Baubegleitung oder eine früh abgeschlossene Rechtsschutzversicherung können später viel Ärger und Geld sparen“, sagt der Fachanwalt. Wenn der Unternehmer eine umgehende Abnahme fordert, sollte man besonders aufmerksam sein. Wird vom Bauunternehmer eine gesetzte Frist zur Abnahme nicht eingehalten, ohne dass Mängel angezeigt oder die Abnahme verweigert wurden, gilt das Werk automatisch als abgenommen. Auch der Einzug oder die Zahlung der Schlussrechnung kann eine solche „Abnahmefiktion“ auslösen. Wer seine Rechte behalten will, dem sei dringend geraten, rechtzeitig zu reagieren. Abnahmeprotokolle verdienen ebenfalls Aufmerksamkeit: Manche enthalten Klauseln, die nachteilig sind oder unbemerkt neue Vereinbarungen schaffen. Deshalb ist es sinnvoll, eigene Protokolle zum Abgleich mitzubringen und genau zu lesen, was man unterschreibt. Mängel richtig beschreiben und durchsetzen Wer nach der Abnahme Mängel feststellt, sollte sie klar und einfach beschreiben, ohne auf mögliche technische Ursachen einzugehen. Entscheidend ist die Symptom-Beschreibung – etwa „Feuchtigkeit an der Wand“ statt „defektes Regenfallrohr“. Wird später eine andere Ursache festgestellt, so bleibt der Anspruch so erhalten. Auch Restarbeiten gehören ins Protokoll. Ist etwas noch nicht sichtbar oder zugänglich, zum Beispiel die Verfugung der Klinkerfassade hinter einem Gerüst, sollte keine Abnahme erfolgen. Eine 26 Wohnen
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